Een VvE van vier appartementen heeft dezelfde wettelijke plicht als een VvE van veertig. Er moet een reservefonds zijn, en de nette route daarnaartoe is een meerjarenonderhoudsplan. Wat zo’n plan kost, is voor een bestuur van vier vrijwilligers vrijwel niet te achterhalen: de meeste aanbieders publiceren geen bedrag, en wie dat wel doet, doet het in een vorm die zich niet laat vergelijken.

Wij hebben die markt doorgemeten en de meting vervolgens weggegeven. Het resultaat staat als bestand onder een open licentie, met een DOI eronder, zodat iedereen hem kan controleren, hergebruiken en over vijf jaar nog terugvinden.

Meteen het eigenbelang op tafel: MJOP-maker is van ons, en wij verkopen zo’n plan voor €399 inclusief btw. Precies daarom is dit stuk niet geschreven over de uitkomst maar over de methode. Een prijsvergelijking van een partij die zelf in de markt zit, is niet meer waard dan de controleerbaarheid die eronder ligt.

De opzet

De meting draait op een zwerm agents in plaats van op één. Dat is geen capaciteitskeuze maar een meetkeuze: modellen uit verschillende families maken verschillende fouten, en dat is precies wat je nodig hebt als het antwoord nergens te verifiëren valt tegen een bestaande bron. Er is geen register van MJOP-prijzen. De enige waarheid is wat een aanbieder op zijn eigen pagina schrijft, en de vraag is dus niet of het model slim genoeg is, maar of twee lezers die niets van elkaar weten hetzelfde zien staan.

Zes regels houden die meting overeind.

Elke regel wordt blind dubbel gelezen. Agents uit drie modelfamilies, OpenAI Codex, Anthropic Claude en Google Gemini, lezen dezelfde pagina zonder elkaars uitkomst te kennen en zonder van ons vooraf cijfers te krijgen. Wie weet welk antwoord verwacht wordt, vindt dat antwoord.

Elke regel draagt zijn eigen bewijs. Bedrag, aantal appartementen, inclusief of exclusief btw, welk product, welke horizon, plus het letterlijke citaat waar het vandaan komt en het adres van de pagina. Een cel zonder citaat komt het bestand niet in.

Onenigheid is data, geen ruis. Waar de lezingen samenvallen, staat de regel als bevestigd, 53 keer. Waar ze uiteenlopen, staat betwist, 17 keer, en dat label blijft staan. Wij lossen zo’n verschil niet stilletjes op in ons voordeel. Een lezer ziet welke regels hard zijn en welke niet.

Deelvragen worden apart uitgevraagd. De vraag of de opname op locatie in de prijs zit, is niet meegelift op de prijsvraag maar opnieuw gesteld, opnieuw door twee agents onafhankelijk. Het antwoord daarop bepaalt of twee bedragen überhaupt vergelijkbaar zijn, en dat is te belangrijk om als bijvangst te behandelen.

Uitkomsten die ons goed uitkomen krijgen een tegenlezer. Waar de meting in ons voordeel uitvalt, gaat er een beoordelaar overheen met één opdracht: de conclusie onderuithalen. Wat die aanval overleeft, mag mee.

Een nieuwe meting is een nieuw bestand. Zelfde zoekopdrachten, zelfde methode, nieuwe datum in de bestandsnaam. Het oude bestand wordt nooit overschreven, dus een tweede meting is een verschil dat je kunt uitrekenen in plaats van een herschrijving die je moet geloven.

Dat leverde op 21 augustus 2026 een bestand op met 26 aanbieders naast onszelf, verdeeld over 70 regels, geselecteerd uit ruim veertig partijen die we hebben doorzocht. Van die 26 publiceren er 22 ergens een bedrag; vier publiceren nergens een bedrag.

Wat het kruisverifiëren opleverde

De opzet is pas iets waard als je laat zien wat hij tegenhoudt. Drie keer heeft de tweede lezing een conclusie gesloopt die anders gepubliceerd was.

Staffels boven de tien appartementen bestaan wel degelijk. De eerste lezing kwam uit op de stelling dat geen enkele aanbieder boven tien appartementen nog een tarief publiceert. Dat klopt niet, en de tegenlezing haalde binnen één ronde drie tegenvoorbeelden boven: Projekthus publiceert tot twintig appartementen, VastgoedKeur eveneens, en 1-2-MJOP.NL tot vijftien. De stelling was aantrekkelijk omdat de meeste pagina’s inderdaad ophouden bij tien, en aantrekkelijke stellingen zijn precies waar een tweede lezer voor bestaat. Ze heeft de publicatie niet gehaald.

Onderhoudsplanning.nl verkoopt onder de acht appartementen een ander product, en over hun prijs doen wij geen uitspraak. Zij stonden met €399 in de vergelijking en waren daarmee de enige die ons evenaarde. De tweede lezing zette daar een streep door: hun pagina’s voor één tot acht appartementen bieden een beknopt onderhoudsplan aan met een horizon van tien jaar, met €465 en €625 erbij, en dat is een ander product dan een MJOP. Boven de acht verkopen zij wél een MJOP. Tegelijk noemt hun homepage €399 en €579 voor “een onderhoudsplan” en neemt daar aanvragen aan.

Hier wordt het interessant, want deze uitkomst komt ons goed uit: zonder die regel zijn wij bij allebei de maten die we kunnen narekenen de laagste gepubliceerde prijs. Daarom ging er een tegenlezer overheen met de opdracht om precies dat te wantrouwen. Die heeft de productvraag als beslist aangemerkt en heeft geweigerd de vraag over de prijs opgelost te noemen. Zo staat het in het bestand, en zo staat het hieronder ook bij ons eigen prijsverschil.

Dejong Vastgoedprojecten publiceert een vaste prijs, en dat kost ons onze mooiste zin. Deze regel stond eerst als onleesbaar genoteerd. Bij herlezing bleek er gewoon een bedrag te staan: €350 exclusief btw voor een complex tot tien appartementen, dus €423,50 inclusief, en net als bij ons één vast bedrag ongeacht het aantal. Wij zijn dus niet de enigen met een vaste prijs, en die zin over uniciteit kon eruit. De regel is drie keer nagelezen, juist omdat hij onwelkom was.

Lees die drie samen, want daar zit het punt. Eén correctie haalde een zin weg waar wij mee verkochten. Eén haalde de enige concurrent weg die tussen ons en een schoon resultaat stond, en juist daarom kreeg die een tegenlezer en staat de prijshelft ervan nog steeds als open geboekt. Eén liet zien dat de markt minder gesloten is dan onze eerste lezing beweerde. Geen van de drie is stilletjes gesneuveld omdat hij ongelegen kwam, in welke richting dan ook, en dat is de enige eigenschap die de andere zevenenzestig regels de moeite van het lezen waard maakt.

Waarom de cijfers zijn weggegeven

Het bestand staat onder CC BY 4.0, met een DOI erbij: 10.5281/zenodo.22093783. Iedereen mag het overnemen, ook een concurrent, ook een journalist, ook een bestuur dat er zijn eigen tabel van maakt. De enige voorwaarde is bronvermelding.

Dat is een bewuste ruil. Een pagina die getallen herhaalt, wordt samengevat en vergeten. Een pagina die getallen voortbrengt, wordt aangehaald, en dan reist onze naam mee. De DOI zit eronder omdat een nummer blijft werken als een adres verhuist of een site verdwijnt: wie hier over vijf jaar naar verwijst, komt nog steeds bij deze cijfers uit, en bij deze datum.

Of die ruil rendeert, weten we pas over een paar maanden, en voor de helft ervan hebben we geen meter. Search Console laat zien of mensen ons via een zoekmachine vinden. Of een taalmodel deze cijfers aanhaalt, is niet iets waar wij een rapportage van krijgen.

Wat de markt blijkt te vragen

Kort, want de volledige tabel hoort op de pagina die hem voortbrengt. Alle bedragen hieronder zijn gemeten op 21 augustus 2026 en inclusief btw, omdat een VvE die niet kan terugvragen.

Bij twee appartementen publiceren negen van de 26 aanbieders een prijs voor een MJOP. De mediaan daarvan is €625, de laagste €410. Bij twaalf appartementen publiceren er nog vijf, met een mediaan van €1.193 en een laagste van €950. Daar zitten wij met ons vaste bedrag van €399 onder: €11 onder de laagste bij twee appartementen en €551 bij twaalf, en respectievelijk €226 en €794 onder de mediaan.

Die €11 hangt aan één beoordeling, en dat hoort erbij te staan. Telt de €399 van de homepage van Onderhoudsplanning.nl mee als MJOP, dan zijn wij bij twee appartementen niet goedkoper maar gelijk. Dat is exact de vraag die hierboven niet is opgelost, en wij gaan hem niet oplossen in ons eigen voordeel.

Maar het opvallendste getal is niet de hoogte, het is hoe weinig er te vinden was. Negen van de 26 bij twee appartementen, vijf bij twaalf. Voor de meeste VvE’s is er dus geen bedrag om naar te kijken, en daar is een goede reden voor: bij vrijwel al deze aanbieders komt iemand het gebouw bekijken. Een MJOP is een onderzoek plus een plan, het onderwerp van dat onderzoek is een gebouw, en gebouwen verschillen. Geen prijs publiceren is in zo’n markt de normale gang van zaken en geen onwil. Ons bedrag kan vast zijn omdat er bij ons niemand langskomt, en dát is het verschil dat telt, niet de elf euro.

De volledige vergelijking, per aanbieder, met citaat en bron per regel, staat op de prijsmeting van 26 MJOP-aanbieders.

Waarom wij dit zo doen

Zesentwintig sites uitlezen, twee keer, met een citaat per regel, is werk waar een mens na de achtste pagina op routine overgaat. Een zwerm agents gaat niet op routine over, en gaat ook niet onderhandelen over de tweede ronde.

Maar volume is het makkelijke deel. Wat deze meting draagt, is de architectuur eromheen: blind lezen in plaats van bevestigen, drie modelfamilies in plaats van één mening, onenigheid bewaren in plaats van gladstrijken, en een tegenlezer op elke uitkomst die ons te goed uitkomt. Zo hebben we op één dag een markt in kaart gebracht die nog nooit in kaart was gebracht, en zo weten we ook precies welke drie conclusies het niet gehaald hebben.

Dat is hetzelfde apparaat dat wij bij klanten neerzetten. De agents leveren het bereik en het tempo. Het oordeel over wat er blijft staan, is en blijft van ons.